IFRS by Ibrahim Hassanen — قطاع التطوير العقاري المصري

وجه المقارنة	🏗️ Real Estate Developer	🏢 Real Estate Investor
النشاط الرئيسي	بناء وبيع وحدات	تأجير وإدارة عقارات
تصنيف الأصل	IAS 2 Inventory (Current)	IAS 40 Inv. Property (Non-Current)
الإيراد	IFRS 15 — Revenue from Contracts	Rental Income + FV Gains (IAS 40)
الإهلاك	لا إهلاك على Inventory	إهلاك (Cost Model) أو لا إهلاك (FV Model)
ارتفاع القيمة	لا يُعترف به — IAS 2 بالأدنى فقط	يُعترف به في P&L (FV Model) أو في الإيضاحات فقط (Cost Model)
انخفاض القيمة	Write-Down إلى NRV — IAS 2 §9	Impairment Test — IAS 36 (Cost Model فقط)
تكاليف الاقتراض	IAS 23 — تُرسمَل في Inventory	IAS 23 — تُرسمَل في IP قيد التطوير
قائمة التدفقات النقدية	حصيلة البيع = Operating Activity (نشاط رئيسي)	حصيلة بيع IP = Investing Activity
الضريبة المؤجلة	IAS 12 — فروق مؤقتة على Inventory	IAS 12 — DTL على ارتفاع FV
قياس FV عند الاقتناء	بالتكلفة دائماً (IAS 2 §9)	خيار: Cost أو FV عند كل ميزانية
IFRS 5 — محتفَظ للبيع	نادراً — Inventory أصلاً للبيع	إذا قرَّر بيع IP → IFRS 5 ← نقطة حرجة

الشركة المختلطة · Mixed Company — الأكثر شيوعاً في مصر

⚡ معظم شركات التطوير المصرية = مختلطة

تبني وتبيع (Developer) في نفس الوقت تحتفظ ببعض الأصول للإيجار (Investor).
المثال: Palm Hills — تبني وتبيع شققاً (IAS 2) + تمتلك Palm Parks Mall (IAS 40).
التحدي المحاسبي: تحديد حدود كل تصنيف + إفصاح منفصل عن كل نشاط.

📊 كيف تُقرأ القوائم المالية للشركة المختلطة؟

Inventory (IAS 2) في Current Assets = وحدات للبيع

Investment Property (IAS 40) في Non-Current = وحدات للإيجار

Revenue (IFRS 15) = مبيعات الوحدات

Rental Income = إيرادات الإيجار (منفصلة)

FV Gains/Losses = تغيرات IP في P&L

📌 الإفصاح المطلوب في الإيضاحات

سياسة التمييز بين Inventory وIP (IAS 40 §14)

حركة IP خلال الفترة (IAS 40 §76)

تحليل إيراد IFRS 15 بحسب نوع العقد

طريقة توزيع التكاليف المشتركة

الفرق في قائمة التدفقات النقدية · IAS 7

🏗️ Developer — بيع وحدة

→نشاط أساسي = بيع

→حصيلة البيع = Operating Activity

→دفع تكاليف البناء = Operating Activity

→المنطق: هو نشاطه الرئيسي مثل بيع أي بضاعة

🏢 Investor — بيع IP

→النشاط الأساسي = الإيجار

→حصيلة بيع IP = Investing Activity

→إيجار مستلم = Operating Activity

→المنطق: IP أصل طويل الأجل كـ PPE

🏗️ تطوير vs 🏢 استثمارIFRS by Ibrahim Hassanen · ♥ صدقة جارية

⚖️ قرار التصنيف الأساسي

IAS 2 vs IAS 40 vs IAS 16 — أين تقع الوحدة؟

القرار يُبنى على نية الإدارة من الوحدة — وليس على طبيعة الأصل وحده

شجرة القرار · Decision Tree

كيف تُصنِّف الوحدة العقارية؟IAS 2 §6 · IAS 40 §5 · IAS 16 §6

الوحدة العقارية │ ├── هل مُعدَّة للبيع في السياق المعتاد؟ │ └── نعم → IAS 2 — Inventory │ ├── هل ستُحتفَظ بها للإيجار / ارتفاع القيمة؟ │ └── نعم → IAS 40 — Investment Property │ ├── هل ستُستخدَم من قِبل الشركة ذاتها؟ │ └── نعم → IAS 16 — PPE │ └── هل هناك نية للبيع في المستقبل القريب؟ (بعد إعادة تطوير) └── نعم → IAS 2 — Inventory

توزيع التكاليف المشتركة · Cost Allocation

في المشروع المتكامل (وحدات للبيع + للإيجار + للشركة) — تكلفة الأرض والبنية التحتية مشتركة وتحتاج توزيعاً منهجياً.

مثال — Madinaty Style Projectتكاليف مشتركة

بيانات المشروع

تكلفة الأرض: 60,000,000 ج.م | إجمالي المساحة: 100,000 م²
وحدات للبيع: 60,000 م² (60%) | وحدات للإيجار: 30,000 م² (30%) | مبنى إداري: 10,000 م² (10%)

التصنيف	المساحة	النسبة	حصة الأرض	المعيار
وحدات للبيع	60,000 م²	60%	36,000,000	IAS 2
وحدات للإيجار	30,000 م²	30%	18,000,000	IAS 40
مبنى إداري	10,000 م²	10%	6,000,000	IAS 16
الإجمالي	100,000 م²	100%	60,000,000	—

⚠️ أساس التوزيع: المساحة هي الأكثر منطقية للأرض. لتكاليف البنية التحتية يمكن توزيعها بنفس الأساس أو بنسبة القيمة البيعية المتوقعة (Relative Sales Value) — اختيار سياسة محاسبية يجب الإفصاح عنه.

التحويل بين التصنيفات · Reclassification — IAS 40 §57

من	إلى	قيمة التحويل	أثر P&L	المرجع
IAS 2	IAS 40 — FV Model	Carrying Amount → ثم تُعاد تقييم لـ FV	الفرق بين CA وFV → OCI (Revaluation Reserve)	IAS 40 §61
IAS 40 — FV Model	IAS 2	FV في تاريخ التحويل = تكلفة IAS 2	أي فرق يُسجَّل في P&L قبل التحويل	IAS 40 §60
IAS 2	IAS 40 — Cost Model	Carrying Amount (IAS 2)	لا أثر على P&L	IAS 40 §57(د)
IAS 16	IAS 40	Carrying Amount at transfer date	يُطبَّق IAS 40 من تاريخ التحويل	IAS 40 §58

🏗️ قطاع التطوير العقاريIAS 2 vs IAS 40 vs IAS 16

IFRS 15 · دورة المبيعات في التطوير العقاري

متى نُعترف بالإيراد؟ Over Time vs Point in Time

السؤال الأساسي في التطوير العقاري المصري: هل الإيراد يُعترف به أثناء الإنشاء أم عند التسليم؟

النموذج الخماسي لـ IFRS 15 — تطبيق عقاري

الخطوة 01

تحديد العقد مع العميل

عقد البيع الموثَّق (مسجَّل أو غير مسجَّل). في مصر: عادةً عقد ابتدائي + عربون (Booking Deposit). العقد ينشأ عند استيفاء شروط IFRS 15 §9. إذا لم تُستوفَ الشروط → العربون = Contract Liability (Deferred Revenue).

IFRS 15 §9

الخطوة 02

تحديد Obligations in the Contract

عادةً التزام واحد: تسليم الوحدة. قد يكون هناك التزامات إضافية: تشطيب · مواقف سيارات · خدمات صيانة لفترة محددة. كل التزام منفصل يُحدَّد سعره وإيراده بشكل مستقل.

IFRS 15 §22-30

الخطوة 03

تحديد سعر المعاملة

في مصر: سعر البيع الإجمالي (قد يشمل: تكييف للقيمة الزمنية إذا كانت أقساط طويلة الأجل · خصومات · مكافآت). الأقساط الطويلة: هل تحتوي على تمويل ضمني (Significant Financing Component)؟ → إذا >12 شهراً بين الدفع والتسليم → تعديل لـ IFRS 15 §61.

IFRS 15 §47-72

الخطوة 04

توزيع السعر على الالتزامات

إذا كان هناك أكثر من التزام → يُوزَّع السعر بنسبة Standalone Selling Prices لكل التزام.

IFRS 15 §73-90

الخطوة 05

الاعتراف بالإيراد — Over Time vs Point in Time

هذه هي النقطة الحاسمة في التطوير العقاري المصري.

IFRS 15 §35-38

Over Time vs Point in Time — القرار الحاسم

Over Time — أثناء الإنشاء

يُعترف بالإيراد تدريجياً إذا تحقَّق أحد الشروط الثلاثة:

①العميل يستهلك الفائدة فوراً (خدمات)

②الشركة تُنشئ أصلاً يتحكم به العميل أثناء الإنشاء

③الشركة تُنشئ أصلاً لا استخدام بديل له + لها حق استحقاق قابل للتحصيل حتى تاريخه

في مصر: الشرط الثالث هو الأهم. يتوقف على:
• هل العقد يمنع الشركة من تحويل الوحدة لعميل آخر؟
• هل للشركة حق قانوني في تحصيل مقابل العمل المُنجَز لو فسخ العميل العقد؟

Point in Time — عند التسليم

يُعترف بالإيراد عند نقل السيطرة (Control Transfer):

①الشركة لها حق استحقاق الدفع

②نقل الملكية القانونية للعميل

③الشركة نقلت الحيازة الفعلية (Physical Possession)

④العميل يتحمل المخاطر والمنافع

⑤العميل قبل الأصل

في مصر: الأكثر شيوعاً. معظم عقود البيع لا تمنح العميل سيطرة أثناء الإنشاء → إيراد عند التسليم

Cost-to-Cost Method — قياس التقدم · IFRS 15 §41

إذا قرَّرت الشركة Over Time → تحتاج لقياس نسبة الإنجاز. الأكثر استخداماً في التطوير العقاري: Cost-to-Cost Method.

نسبة الإنجاز (% Complete): = التكاليف المتكبَّدة حتى الآن ──────────────────────────── إجمالي التكاليف المتوقعة للمشروع الإيراد المُعترف به: = نسبة الإنجاز × إجمالي سعر العقد − الإيراد المُعترف به في فترات سابقة

⚠️ تكاليف تُستبعَد من البسط

• تكاليف لم تعكس أداءً فعلياً (مواد مشتراة لم تُستخدَم بعد)
• Abnormal Waste
• Uninstalled Materials بقيمة كبيرة → يُعترف بها منفصلاً

📌 Contract Assets vs Contract Liabilities

إيراد مُعترف به > مبالغ مستلمة → Contract Asset (مدين)
مبالغ مستلمة > إيراد مُعترف به → Contract Liability (دائن = Deferred Revenue)

🇪🇬 مثال مصري — مشروع New CairoIFRS 15 Cost-to-Cost

البيانات: عقد بيع شقة بـ 3,000,000 ج.م | إجمالي تكاليف متوقعة: 2,100,000 | تكاليف مُتكبَّدة حتى 31/12/2024: 840,000 | مستلم من العميل: 900,000

الحل:
نسبة الإنجاز = 840,000 ÷ 2,100,000 = 40%

الإيراد المُعترف به 2024:
  = 40% × 3,000,000 = 1,200,000 ج.م

Contract Asset/Liability:
  إيراد مُعترف به:    1,200,000
  مستلم من العميل:     (900,000)
  = Contract Asset: 300,000 (مدين — Receivable)

قيد الإيراد

Dr Contract Asset 300,000 Dr Cash / Receivable 900,000 Cr Revenue 1,200,000

قيد التكلفة

Dr Cost of Sales 840,000 Cr Inventory (IAS 2) 840,000 (تكلفة الوحدة المنقولة)

العربون وعقد الحجز · Booking Deposits & Contracts — مصر

⚡ العربون قبل العقد المؤهَّل

يُسجَّل كـ Contract Liability (Deferred Revenue)

لا إيراد حتى تُستوفى شروط IFRS 15 §9

إذا استُرد → يُعكَس القيد

⛔ عمولة المبيعات — IFRS 15 §91

عمولات وكلاء البيع = Incremental Cost of Obtaining Contract

تُرسمَل وتُطفَأ بنفس نمط الإيراد

إذا كانت ≤ سنة → يجوز إعفاء عملي (Practical Expedient)

🏗️ قطاع التطوير العقاريIFRS 15 · دورة المبيعات

🏗️ دورة الإنشاء — Construction Cycle

IAS 2 + IAS 23 + IAS 37 — من الأرض للمفتاح

كل تكلفة تدخل في الوحدة قيد الإنشاء — وكل مخصص يجب تكوينه بعد التسليم

تراكم تكلفة المخزون · Inventory Cost Build-Up — IAS 2 §10

تكلفة الوحدة السكنية — التراكم الكاملIAS 2 + IAS 23

بند التكلفة	يُضاف؟	المعيار	ملاحظة
حصة الأرض	✅	IAS 2 §10	موزَّعة على الوحدات بالمساحة
تكاليف التصميم والترخيص	✅	IAS 2 §10	Direct Cost
أعمال الحفر والأساسات	✅	IAS 2 §10	Direct Cost
مواد البناء (خرسانة · حديد · طوب)	✅	IAS 2 §10	Raw Materials
رواتب عمال البناء المباشرين	✅	IAS 2 §12	Direct Labor
المقاولون الباطن (Subcontractors)	✅	IAS 2 §10	Direct Cost
البنية التحتية (طرق · كهرباء · مياه)	✅	IAS 2 §10	تُوزَّع بالمساحة أو القيمة
تكاليف إدارة الموقع المنسوبة	✅	IAS 2 §12	Overheads المنهجية فقط
فوائد القرض (IAS 23)	✅	IAS 23 §8	الوحدة = Qualifying Asset
تكاليف التسويق والإعلان	❌	IAS 2 §16	P&L مباشرة
عمولات وكلاء البيع	❌	IFRS 15 §91	تُرسمَل أو P&L حسب المدة
إدارية عامة (Admin)	❌	IAS 2 §16	P&L إلا ما يُنسب مباشرة
Abnormal Waste — هدر غير عادي	❌	IAS 2 §16	P&L فوراً

تكاليف الاقتراض في التطوير العقاري · IAS 23

📌 الوحدة قيد الإنشاء = Qualifying Asset

أي أصل يحتاج وقتاً طويلاً ليصبح جاهزاً للاستخدام أو البيع المقصود → وحدة سكنية تحت الإنشاء تستوفي التعريف تماماً — IAS 23 §5

معدل الرسملة (Capitalization Rate): = إجمالي تكاليف الاقتراض للفترة ───────────────────────────────── متوسط المبالغ المستعارة خلال الفترة الفائدة المرسملة: = متوسط تكلفة الوحدة × معدل الرسملة لكن: ≤ إجمالي تكاليف الاقتراض الفعلية

مثال IAS 23رسملة الفوائد

قرض خاص بالمشروع: 20,000,000 بفائدة 18% سنوياً

الفائدة السنوية: 20,000,000 × 18% = 3,600,000 تُرسمَل كاملاً → تُضاف لـ Inventory: Dr Inventory (WIP) 3,600,000 Cr Borrowing Costs 3,600,000 ⚠️ توقف الرسملة إذا تعطَّل البناء لفترة ممتدة > Extended Period — IAS 23 §20

مخصص ضمان ما بعد التسليم · IAS 37 — Warranty Provision

عند تسليم الوحدة للعميل — الشركة ملتزمة بإصلاح أي عيوب خلال فترة الضمان. هذا التزام استحقاقي يستوجب مخصصاً.

✅ شروط الاعتراف — IAS 37 §14

التزام حالي نتيجة حدث سابق (التسليم)

خروج محتمل لموارد (> 50% احتمال)

يمكن تقديره بموثوقية

⚡ القياس — IAS 37 §36

أفضل تقدير للتكلفة المتوقعة للإصلاح

يُستخدَم مبدأ القيمة المتوقعة (Expected Value) لمجموعة العقود

مثال: 2% من إيراد التسليم كمخصص تاريخي

مثال — Warranty Provision عند التسليمIAS 37 §14

شركة سلَّمت 50 وحدة في 2024 بإيراد إجمالي 50,000,000 ج.م. التجربة التاريخية: 1.5% من الإيراد تكلفة ضمان.

المخصص المطلوب: 50,000,000 × 1.5% = 750,000 ج.م القيد: Dr Warranty Expense (P&L) 750,000 Cr Warranty Provision 750,000

عند الاستخدام الفعلي: Dr Warranty Provision 400,000 Cr Cash / Payables 400,000 مراجعة سنوية: إذا تجاوز الفعلي المخصص → Dr P&L إذا كان أقل → Cr P&L (Release)

اختبار NRV على المخزون العقاري · IAS 2 §9

⛔ متى يكون NRV أقل من التكلفة في التطوير العقاري؟

• انهيار أسعار السوق (كما حدث في بعض مناطق مصر 2023-2024 بسبب تعويم الجنيه)
• تضخم تكاليف الإنشاء (مواد بناء + عمالة) بشكل يمحو هامش الربح
• ركود في المبيعات يدفع لتخفيض أسعار البيع المتوقعة
→ في كل هذه الحالات: Write-Down مطلوب فوراً (IAS 2 §9)

🏗️ قطاع التطوير العقاريIAS 2 + IAS 23 + IAS 37

البند	المبلغ (ج.م)
تكلفة الأرض الإجمالية — مساحة إجمالية 20,000 م²	40,000,000
الشقق السكنية: 12,000 م² — تكاليف بناء	60,000,000
المركز التجاري: 5,000 م² — تكاليف بناء	20,000,000
المبنى الإداري: 3,000 م² — تكاليف بناء	12,000,000
فوائد على قرض تطوير (18% · 50,000,000)	9,000,000
حملة تسويقية للشقق	1,500,000
رواتب مدير المشروع (منسوبة للمشروع كلياً)	2,000,000

البيان	العقد A	العقد B
سعر البيع الكلي	4,000,000	6,000,000
تكاليف إجمالية متوقعة	2,800,000	4,200,000
تكاليف مُتكبَّدة 31/12/2024	700,000	2,100,000
مستلم من العميل 31/12/2024	500,000	2,800,000
طريقة الاعتراف	Over Time	Over Time